투자리스크 관리

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한국재무학회와 자본시장연구원은 12일 은행회관에서 '연기금의 대체투자 가치평가와 리스크관리' 정책 심포지엄을 열었다. [사진=이주희 기자]

국내 부동산금융 위험노출(exposure) 현황과 리스크 관리방안 > News Insight

※ 여기에 실린 글은 필자 개인의 의견이며 국가미래연구원(IFS)의 공식입장과는 차이가 있을 수 있습니다.

국내 부동산금융 위험노출(exposure) 현황과 리스크 관리방안 본문듣기

  • 기사입력 2022년05월26일 13시10분
  • 최종수정 2022년05월26일 13시31분

2008년 글로벌 금융위기 이후 침체되어왔던 국내외 부동산시장이 2010년대 이후 줄곧 호황을 구가하면서 국내 부동산금융 위험노출(익스포저, exposure) 규모도 사상 최대치를 갱신하며 급증하고 있다. 이는 역대 최저 수준의 저금리 기조가 지속되면서 급속도로 불어난 시중 유동자금이 부동산시장 및 관련 금융투자상품시장 등으로 대규모로 유입된 데 주로 기인한다.

그러나 최근 글로벌 차원의 금리 상승기조 전환과 함께 국내 부동산시장도 정체 내지 침체 가능성이 제기되며 관련 시장이 새로운 국면을 맞이하고 있다. 국내 부동산시장의 정점 논란과 함께 극심한 지역별 양극화가 진행되고 있어, 지방 부동산시장부터 먼저 침체 가능성이 제기되고 관련 투자상품의 수익률 하락 및 부실화 우려가 높아지고 있다. 부동산 관련 대출과 금융투자상품을 취급하는금융기관의 재무 레버리지가 확대되고 있는 상황에서 관련 자산의 수익률이 하락하게 되면 자산건전성 저하에 따른 위험이 금융권뿐만 아니라 경제 전반에 빠르게 확대될 수 있다.

특히 가계자산 중에서 부동산이 차지하는 비중이 높고, 기업부문 및 금융투자상품의 부동산 관련 위험노출 규모가 큰 국내적 상황을 고려하면 부동산가격 하락에 따른 영향은 주식, 가상자산 등 여타 투자자산 가격 하락 시 충격보다 크게 나타날 수 있다. 따라서 급증한 부동산금융 위험노출 규모는 그 자체로 시스템 리스크를 누적시키고 있는 데다, 글로벌 금융위기 및 코로나19 팬데믹 이후 한층 강화된 금융업권 간 및 금융시장 간 연계성을 통해 국내 금융시스템 및 거시경제 전반의 불안요인으로 작용할 수 있다.

이에 본고에서는 향후 통화정책 기조 변화와 국내외 부동산경기 둔화 및 침체 가능성 등에 대비하여 규모가 급증하고 있는 부동산금융 위험노출(exposure) 현황과 관련 리스크를 점검하고 이에 대한 관리방안을 모색하고자 한다.

국내 부동산금융의 정의와 구분

부동산금융이란 가계나 기업이 부동산의 취득‧임대 및 개발 등과 관련하여 발생하는 자금조달이나 이로 인한 자금흐름을 의미하는 것으로, 동 과정에서 발생하는 채권 관계를 금융상품화하여 자금을 조달하거나 투자하는 활동도 포함한다 .1)

부동산금융의 유형은 개발단계, 부동산 형태, 투자유형에 따라 다양하게 구분된다. 개발단계에 따른 부동산금융의 형태는 토지매입이나 택지개발 등에 소요되는 자금을 조달하는 개발형, 건축이나 시설 공사 등 건설에 필요한 자금을 조달하는 건설형, 부동산 개발 및 건설 기간동안 소요되는 운영자금을 조달하는 운용자금형 등으로 구분된다. 부동산 형태별로는 단독주택이나 아파트 등 주거용 부동산 관련 자금을 조달하는 주거용 부동산금융과 상가나 오피스텔 나아가 공장이나 생산시설 관련 자금을 조달하는 상업용(영업용) 부동산금융으로 구분되며, 투자유형별로는 프로젝트파이낸싱(PF) 2) 과 같은 지분투자형, 부동산투자회사(리츠, REITs)나 부동산펀드에 가입하는 간접투자형, 투자리스크 관리 주택저당증권(MBS)이나 자산담보부기업어음(ABCP) 등에 투자하는 유가증권형이 있다.

한편 한국은행은 공식적으로 금융기관과 보증기관이 집행하는 부동산 관련 가계여신(부동산 관련담보 ‧ 전세자금 대출 및 관련 보증)과 기업여신(부동산업 등에 대한 금융기관대출, PF대출 및 관련사업자보증), 부동산 금융투자상품(부동산펀드, 리츠, MBS, ABCP 등) 관련 자금흐름의 합계를 부동산금융 위험노출(exposure)로 정의하고 비정기적으로 통계를 발표하고 있다.

국내 부동산금융 위험노출(exposure) 현황 및 급증 원인

지난 5년(2017∼21년) 동안 국내 부동산금융 위험노출 규모가 빠른 속도로 증가하며 관련 리스크가 확대되어온 것으로 나타났다. 한국은행이 발표한 국내 부동산금융 위험노출(exposure) 규모는 2021년말 현재 2,566.4조원으로 2017년말 1,797.1조원에 비해 4년만에 42.8% 급증하였다. 연간증가율 추이도 ‘18년 6.9% ⇒ ’19년 7.6% ⇒ ‘20년 10.4% ⇒ ’21년 12.4%를 기록하며 증가속도가 가속화되어 왔다. 경제규모 및 민간신용에 비해서도 빠르게 증가하여 명목GDP 및 민간신용 대비 부동산금융 비중도 2017년말 각각 97.9% 및 53.8%에서 2021년말 124.7% 및 56.5%로 상승한 것으로 조사되었다.

2021년말 현재 국내 부동산금융 위험노출 규모가 국내 명목GDP 규모를 훨씬 상회할 뿐만 아니라 국내 총 민간신용 3,339.3조원 중 절반 이상의 자금이 부동산시장 및 관련 금융투자상품시장과 관련되어 있다는 의미이다. 이렇게 국내 부동산금융 위험노출 규모가 급증한 데에는 무엇보다 동 기간 동안의 부동산시장 호황을 요인으로 들 수 있다. 국내 주택시장의 매매‧전세가격이 급등하고 국내외 상업용 부동산의 자본수익률 3) 이 양호한 수준을 지속하면서 초저금리 장기화로 급증한 시중유동성이 높은 수익률을 좇아 부동산시장 및 관련 금융투자상품시장으로 유입된 것이 주요인으로 작용한 것으로 보인다.

부동산금융 규모를 상품형태별로 살펴보면 2021년말 현재 가계여신이 전체의 49.4%인 1,267.2조원 규모로 가장 큰 비중을 차지하고 있고, 기업여신이 38.6%인 997.1조원, 금융투자상품이12.0%인 307.5조원이다. 상품형태별 증가추이를 보면 가계여신 4) 이 주택담보대출을 중심으로 전년대비 8.6% 증가한 반면, 기업여신 5) 과 금융투자상품 6) 증가율이 각각 17.2% 및 13.5%를 기록하며전체 부동산금융 증가세를 주도한 것으로 나타났다. 특히 기업여신은 부동산업에 대한 금융기관 대출이 꾸준히 증가하는 가운데 분양보증, 임대보증금 보증 7) 이 확대되면서 크게 증가하였고, 금융투자상품은 주택금융공사의 정책모기지론 유동화 등으로 MBS 발행 증가가 지속되는 가운데 부동산펀드 및 리츠 시장이 크게 성장 8) 한 것이 증가세를 주도하였다.

한편 부동산금융 규모를 리스크 최종부담 주체(차주가 채무불이행 상태에 빠지는 경우 리스크를 최종적으로 부담하는 주체)별 비중을 살펴보면, 2021년말 현재 금융기관이 52.0%(1,341.6조원)으로, 이중 은행권과 비은행권이 각각 55.9%(750.1조원), 44.1%(591.5조원)의 비중을 차지하고 있다. 특히 비은행권 비중이 최근 5년 동안 4.4%p 가량 상승(’17년말 39.7% ⇒ ’21년말 44.1%, +194조원)하며 부동산금융 위험노출 관련 비은행권 리스크가 은행권(’17년말 60.3% ⇒ ’21년말 55.9%, +145.1조원)에 비해 빠르게 확대되고 있음을 확인할 수 있다.

이는 부동산 관련 대출규제가 은행권을 중심으로 강화되면서 비은행권의 고위험대출(高LTV 주담대, 상업용부동산 담보대출, 개인사업자대출) 중심으로 대출이 증가하며 속도(velocity)와 규모(level)뿐만 아니라 대출의 질(quality)도 악화되고 있어 관련 금융기관뿐만 아니라 금융시장 전반의 리스크 부담을 확대시키고있다.

한편 개인보증과 사업자보증을 합한 보증기관의 리스크 부담 규모는 2021년말 현재 652.2조원으로 2017년말 435.4조원 대비 216.8조원 증가하며 4년 만에 50% 이상 급증하였다. 이는 정책모기지론 및 전세자금대출에 대한 보증 확대와 부동산 건설 관련 사업자보증 확대를 통해 신용위험을 증대시켜온 주택금융공사 등 정책금융기관과 증권회사 등의 충격흡수 능력이 크게 저하되었을 가능성을 시사한다.

시사점 및 향후 대응방안

일반적으로 부동산금융 부문에서 발생한 리스크는 실물경제로 전이될 가능성이 크며, 역으로 부동산 실물부문의 충격도 금융부문의 위기로 발전할 가능성이 크다. 국내 금융시장의 상호연계성 9) 이 크게 확대되고 있는 상황에서 리스크 수준이 높은 비은행권 부동산금융 비중이 확대되면서 업권간리스크 전이 가능성이 과거에 비해 크게 확대되었다고 할 수 있다. 특히 부동산이 가계자산에서 차지하는 비중이 높고, 부동산 관련 대출 및 비은행권 위험노출 비중이 높은 국내적 상황을 고려하면부동산가격이 하락할 경우, 금융안정성과 거시경제 전반에 미치는 부정적 파급효과는 여타 금융자산가격 하락 시의 충격보다 크게 나타날 수 있다.

따라서 기준금리 인상 등 국내외 긴축기조가 강화되고 금융여건이 급속히 투자리스크 관리 투자리스크 관리 변화하고 있는 상황에서 관련 리스크의 선제적 점검과 대응책 마련은 무엇보다 중요한 현안 과제임이 틀림없다. 부동산금융 관련 상품 형태가 다양하고 부동산시장 경기변동에 따른 위험노출 형태(가계여신 ‧ 기업여신 ‧ 금융투자상품 ‧ 최종 리스크부담 주체)별‧금융업권(은행및 비은행)별 리스크 정도도 상이할 것으로 보여 투자리스크 관리 이에 따른 세부적이고 차별화된 대응전략이 모색되어야 할 것으로 판단된다.

첫째, 가계부문 부동산금융 측면에서 보면, 최근 채권, 주식, 가상자산 등 다수의 자산시장에서 가격조정 움직임이 강화되고 있으나 주택 및 상업용 부동산 등 실물 자산시장에서는 지역적 차별화가 강화되면서 아직까지는 특정 지역을 중심으로 경제주체들의 높은 수익률 추구 경향이 지속되고 있다. 따라서 전반적인 대출규제 완화를 통해 시장의 관련 위험노출 규모를 키우기보다는 기존의 경직된 규제체계를 정상화하는 차원의 점진적 접근방식을 통해 위험추구 경향의 확산을 차단하는 것이 부동산시장과 금융시스템 안정 차원에서 유효한 접근방식으로 판단된다.

큰 폭으로 확대된 주택관련 가계신용이 금융시스템의 잠재리스크로 작용하지 않도록 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 유지 ‧ 보완이 필요해 보인다. 특히 DSR제도의 합리적 설계를 통해 차주의상환능력범위 내 대출관행을 정착시키는 것이 중요하며, 업권간 ‧ 대출상품간 ‧ 차주간 DSR 규제 차이에 따른 풍선효과 발생 가능성을 최소화하는 대책이 지속적으로 모색되어야 할 것이다.

또한 공적모기지에 대한 개인보증 및 건설관련 사업자보증 확대 등으로 인해 최종 리스크 부담이 크게 증가한 공적금융기관(주택금융공사 등)과 증권사의 충격흡수 능력 제고 차원에서 대손충당금과 자본 확충 등을 위한 대책이 필요하다. 특히 부동산 관련 보증부 대출의 증가는 관련 리스크를 보증기관으로 이전시켜 대위변제능력을 약화시킬 뿐만 아니라 대출금융기관의 위험관리 유인을 약화시킴으로써 부동산 관련 대출을 확대시키는 유인으로 작용하고 있는 점을 고려하여 전세보증금대출 등의 보증률을 인하할 필요가 있다.

둘째, 기업부문 부동산금융과 관련해서는 부동산업 및 개인사업자 주택담보대출 증가세에 주목할필요가 있다. 특히 개인사업자대출의 경우 최근의 업황 부진과 1인당 대출규모가 일반 가계대출보다 큰 점 10) 을 고려하면 부실위험이 일반 가계대출보다 증폭되어 나타날 가능성이 높다. 또한 동금리대출 비중과 금리 수준이 높아 상대적으로 손실흡수 능력이 떨어지는 비은행권 고위험대출을 중심으로 빠르게 증가해 온 측면을 감안하면 부동산경기의 조정 가능성과 함께 관련 부동산금융의 부실화 가능성이 높아지고 있다. 더불어 부동산 등 투자 목적을 위해 개인사업자대출을 가장한 부동산담보대출이 관리 사각지대에서 크게 증가한 것으로 보여, 이의 엄격한 별과 관리를 통해 관련 대출이 부동산 투기를 위한 유동성 공급채널로 활용되지 않도록 관련 통계 확보와 제도 보완이 필요하다.

셋째, 부동산 관련 금융투자상품과 관련해서는 비은행 업권간 높은 연계성으로 인한 리스크 전이가능성에 특별한 관심을 기울일 필요가 있다. 금융시장 간 상호연계성이 강화되고 유동화 및 간접투자 등 부동산 관련 금융상품이 빠르게 확산되면서 관련 시장충격의 파급경로가 다기화되고 영향력이 증폭되어 나타나는 등 시장구조가 크게 변화하고 있다. 이러한 변화에 대응하여 금융투자상품의 부실화를 방지하기 위한 위기관리시스템의 재구축이 모색되어야 할 필요가 있다.

또한 비은행권의 자금조달 ‧ 운용 및 부채 ‧ 자산 간에 나타나는 만기 ‧ 통화 ‧ 담보 관련 미스매치와 과잉 레버리지 영업 양태 11) 에 대한 리스크 관리가 필요하다. 특히 부동산펀드를 중심으로 한 해외상업용부동산 투자의 경우, 상품의 특성상 만기‧유동성 변환 리스크를 수반하고 높은 레버리지를 이용한 신용중개기능을 수행하고 있다. 또한 투자지역, 투자물건(오피스, 호텔, 물류 등), 투자형태(지분형 ‧ 대출형 ‧ 임대형), 변제순위(선순위 ‧ 후순위) 등에 따라 투자위험의 노출 정도가 크게 달라질 수 있으므로 투자물건별로 정확한 투자정보와 리스크 파악이 선행되어야 할 것이다.

부동산 PF대출은 증권사를 중심으로 단기자금 위주의 운용으로 상당한 레버리지와 만기변환이 이루어지고 있다는 점에 주목하여 PF 사업장별 사업성 분석, 대손충당금 적립기준 강화를 통해 손실흡수 능력을 확대하는 등 사전적 조치가 필요하다.

한편 증권사와 시공사에 대해 꾸준히 신용공급을 증가시켜 온 부동산 관련 유동화증권 및 관련 투자리스크 관리 채무보증도 미분양 등으로 기초자산이 부실화되거나 차환에 실패하는 경우, 유동성 ‧ 신용위험이 증권사와 시공사로 빠르게 전이될 수 있다. 따라서 보증 위주의 여신심사 관행을 개선하여 사업의 실현 가능성과 현금흐름 등 고유의 위험요인 위주로 평가하는 방식을 강화할 필요가 있어 보인다.

1) 자세한 내용은 권호근 ‧ 김재희 “부동산 금융론”의 제5장 “부동산금융의 개요와 부동산투자”의 pp 90-101을 참조하시오.

2) PF는 사업성을 기준으로 자금을 조달하는 방식으로 지분투자형뿐만 아니라 대출형 자금조달도 가능하다

3) 한국은행 금융안정보고서(2021년 12월)는 국내 대표적인 상업용부동산 자산인 상가 및 오피스의 자본수익률을 2021년 3분기 기준으로 분기 1% 내외, 연율 기준으로는 4~5%대를 기록하고 있는 것으로 보고하였다.

4) 가계여신의 상품별 비중을 살펴보면 2021년말 현재 전체 1,267.2조원 중 부동산담보대출이 700조원 규모로 55.2%의 비중을 차지하고 있으며, 부동산 관련 개인보증이 349.7조원(27.6%), 정책모기지론이 129.3조원(10.2%)을 차지하고 있다.

5) 기업여신의 세부 상품별 비중은 2021년말 현재 부동산업 대출금이 52.0%, 사업자보증이 30.5%, PF대출이 17.4% 정도를 차지하고 있다.

6) 금융투자상품별 비중은 2021년말 현재 MBS가 50.3%, 부동산펀드 21.4%, 리츠 24.7%, ABCP 등 단기유동화증권이 3.6%를 차지하고 있다.

7) 2020년 8월부터 주택 임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입이 의무화된 것이 관련 보증 확대에 크게 기여하였다.

8) 리츠는 상대적으로 안정적인 수익률을 제공하는 데다 부동산 직접투자 규제가 강화되면서 우회 및 대체투자 수단으로 부각되면서 빠르게 성장하였으며, 부동산펀드도 일정 수준 이상의 수익률을 추구하는 투자수요가 몰리면서 해외 대체투자를 중심으로 빠른 성장세를 시현하고 있다. 실제로 리츠 시장은 최근 5년 기간중 공모 위주로 빠르게 성장하며 설정액이 2017년말 34.2조원에서 2021년말 현재 76.0조원으로 4년만에 2배 이상 급성장하였으며, 부동산펀드의 경우도 설정액 기준으로 2018년말 76.7조원(국내 39.2조원, 해외 39.5조원)에서 2022년 1월말 129.1조원(국내 61.5조원, 해외 67.6조원)으로 3여년 만에 규모가 69.3%(국내 56.9%, 해외 71.1%) 급증하였다.

9) 글로벌 금융시장에서 나타나는 국가 간 및 금융업권 간 연계성이 심화되면서 어느 특정 국가나 업권에서 발생한 위기가특정 업권에 머물지 않고 여타 국가 및 업권으로 전이되는 현상이 강화되고 있다. 특히 국내 금융시장의 경우, 리스크 수준이 높은 비은행 금융기관 및 금융투자업권을 중심으로 상호연계거래 규모가 급증하여 2021년 9월말 현재 3,191조원에 달하고 있다. 이중 비은행권 간 거래는 1,투자리스크 관리 951조원(’15년말 1,070조원 ⇒ ’19년말 1,588조원 ⇒ ’21.9월말 1,905조원), 은행비은행간 거래는 1,137조원(’15년말 580조원 ⇒ ’19년말 964조원 ⇒ ’21.9월말 1,137조원)까지 증가하며 6년이 채 못되어서 각각 78%, 96% 급증한 상황이다.(2022년 3월 한국은행 금융안정상황 보도자료 참고)

10) 한국은행의 2021년 12월 금융안정보고서에 따르면 자영업자 1인당 대출규모는 3.5억원으로 비자영업자 1인당 가계대출 0.9억원에 비해 약 4배 수준으로 나타났다.

11) 금융위원회는 2022년 1월 보도자료를 통해 비은행권 자금조달 ‧ 운용 및 부채 ‧ 자산 간 미스매치 및 레버리지 투자리스크 관리 영업의 예로 채권펀드 ‧ 증권사 채권대차 ‧ RP거래를 통한 조달자금을 통해 CP ‧ 회사채에 투자하는 만기불일치 사례, 카드사 등 여신전문금융기관이 외화 여전채 발행 확대를 통해 국내 원화대출을 확대하는 통화불일치 사례 및 보험사 ‧ 자산운용사 등이 외화표시 장기투자자산 헷지를 위해 단기스왑시장을 활용하는 사례를 특정한 바 있다.

※ 이 글은 한국금융연구원(KIF)이 발간하는 [금융브리프 31권 10호 | 2022.05.07. ~ 05.20.]에 실린 것으로 연구원의 동의를 얻어 게재합니다. ​

금융투자 ‘리스크 관리’ 와 ‘위험 요소’ 개념 잡기

리스크-관리-위험요소-개념 바로알기

투자자라면 누구나 ‘리스크 관리’나 ‘위험 회피’의 중요성을 잘 알고 있을 것이다. 그러나 결국 대부분의 개미 투자자들은 리스크 관리에 실패하고 심신 모두 만신창이가 되어 시장을 빠져나오게 된다.

2000년대 초 우리나라도 IT 주식 버블을 맞이하면서 개인 투자자들의 규모가 급속도로 팽창하기 시작했다. 작년 4월 기준 주식거래 활동계좌 수는 약 2,600만 개로 경제활동인구 (약 2,800만 명) 의 90%에 육박하는 수준까지 증가했다. 한 사람이 2개의 계좌를 가지고 있다고 가정하면, 경제활동인구의 거의 반 (46%) 정도가 주식 투자를 하고 있는 셈이다.
(활동계좌란, 예탁자산이 10만 원 이상이고 6개월간 한 번이라도 거래한 적이 있는 증권계좌를 말한다)

여기에 포함되지 않는 외국 선물사를 통한 FX마진 거래나 비트코인 트레이더들을 합하면 그 규모는 훨씬 더 커진다.

이처럼 국민적인 사랑과 관심을 한몸에 받게 된 ‘투자활동’임에도 불구하고, 참혹한 결과가 더 많이 발생하는 탓에 어느새 《금융투자 = 위험한 거래》 라는 인식이 불변의 진실처럼 굳어져 버렸다.

그러나 약 30%의 사람들은 적건 많건 금융 투자로 수익을 내고 있고, 그 중 일부의 현명한 개미들은 대기업 임원 이상의 소득을 꾸준히 벌어들이고 있다.

그렇다면 투자로 실패하는 개미와 성공하는 개미의 차이는 어디에 있을까?

오늘 포스팅에서는 그 차이점을 메우기 위해 필요한 기본중의 기본항목인 ‘리스크 투자리스크 관리 관리’의 기본 개념을 중심으로 다뤄보도록 하겠다.

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‘리스크’와 ‘위험’은 완벽히 다른 개념

위험은 완벽히

일단 단어의 개념부터 바로 잡을 필요가 있다. 우리는 보통 ‘리스크’와 위험’이라는 말을 동의어로 사용하곤 하지만 실은 근본적으로 뜻이 다른 용어이기 때문이다.
리스크는 ‘RISK’고 위험은 ‘Danger’라는 사실은 초등학생도 알지만, 그 사전적 의미를 제대로 이해하고 투자하는 사람은 드물다.

두 단어 모두 불확실한 상황을 뜻하는 점은 같지만, ‘리스크’에는 관리가 가능하다는 속성이 있고 ‘위험’보다 자주 발생한다는 점이 가장 큰 차이점이다.

‘위험한 상황’이 닥치면 일단 피하고 보는 것이 최선의 방법이지만, ‘리스키한 상황’은 매우 자주 생기는 현상이므로 ‘도망가기’보다는 ‘관리하기’로 대처하는 것이 현명한 처사라고 할 수 있다.

리스크 (RISK) 라는 영어에는 ‘모험’이라는 뜻도 내포되어 있기에, ’용기를 가지고 도전하다’ 라는 의미로도 해석할 수 있다. 즉, 위험 (Danger) 과는 달리, 도망과 도전이 공존하는 개념이므로, 전략적으로 관리를 해줘야만 그 효과를 볼 수 있게 된다.

이러한 리스크의 속성을 제대로 이해하지 못하면, 도전 (진입) 해야 할 때 도망 (청산) 가고 야반도주가 필요할 때 낮잠을 자게 되는 어리석은 행동을 범하게 된다. 반대로, 상황에 따라서 ‘공수 전환’을 신속히 수행할 수만 있다면, 그것만으로도 ‘리스크 관리’ 의 반은 성공했다고 말할 수 있다.

정리하자면, 위험은 회피해야 하지만, 리스크는 관리해야 한다. 그런데 회피하기는 쉬워도 ‘관리’에는 조금은 귀찮고 복잡한 부분이 있는 게 사실이다.

인간은 본래, 알기 쉽고 단순명쾌한 것을 선호하는 습성을 가지고 있기에, 대다수의 개미 투자자들은 자신도 모르는 사이에 ‘관리’ 대신 ‘회피’를 선택하는 실수를 하게 된다.

그렇기에, 인간 본연의 약점을 인정하고 ‘리스크’를 투자 인생의 동반자로 받아들이는 순간, 그토록 어려웠던 ‘손절매’가 비로소 가능해지는 것이다.

‘리스크 관리’ 가 귀찮은 사람들의 속성

눈물나게 아껴 모아 ‘한강의 기적’을 이루어낸 우리네 어머니들을 상징하는 고귀한 한마디…근검절약!

‘저축’에 목숨걸고 절약정신을 솔선수범 실천하며 대한민국을 세계 유수의 경제 강국으로 만들어 준 그녀들의 위대함을 부정할 생각은 없다.

하지만 이제는 시대상황이 변해도 너무 많이 변해 버렸다. 우리 어머니가 아직은 아름다웠던 70년대 말, 대한민국의 은행금리는 20%가 넘었지만, 지금은 기준금리 1퍼센트 시대가 눈앞에 다가와 있다. ‘저축이 미덕’이라는 가치관이 상식적으로 이해되지 않는 세상이 되어버린 것이다.

그런데 문제는, 한 번 그런 가치관이 정립되면 좀처럼 바뀌지 않는다는 점이다. 천년의 밀레니엄 시대가 또다시 막을 열고, 국경이 허물어지며 세계시장이 통합되어가는 이 와중에도 말이다.

80년대 이후에 태어난 비교적 젊은 세대에도, 그런 어머니들의 비 투자적인 사상에 세뇌된 결과 ‘리스크 관리’의 본질을 깨닫지 못하고 쳇바퀴 같은 하루하루를 살아가는 사람들이 많다.

다람쥐 쳇바퀴 인생

그런 분류의 사람들은 대체로 모험, 과감성, 호기심, 역동성, 배짱과 같은, ‘리스크’를 연상시키는 단어를 선호하지 않기에, 결국 굴곡 없는 평탄한 삶을 살게 될 가능성이 높다.

‘리스크 관리’ 와 ‘성공투자’의 상관관계

다소 복잡한 것을 생각해야 하는 ‘리스크 관리’ 와 36계 줄행랑으로 간단히 실현 가능한 ‘위험회피’, 당신이 지금 인생의 갈림길에 서 있다면 어느 쪽을 선택하겠는가?

십인십색, 인생에 답이 없는 것과 마찬가지로 어느 쪽이 현명하다고 말할 수는 없지만…리스크를 ‘위험’이라고 단정 짓는 것만큼은 ‘사고 (思考) 의 오류’라고 인정해야 한다. 앞뒤 재지 않고 ‘위험’이라고만 생각하게 되면, 자연적으로 그것이 두려워지는 탓에, 그 ‘가짜 위험’이 자신만의 개성 있는 행동을 가로막는 커다란 장벽으로 작용할 수 있기 때문이다.

‘리스크 관리’와 ‘투자’는 바퀴와 바퀴살과도 같은 불가분의 관계이자 밀접한 상관관계를 보여주고 있다. ‘투자’란, 미래의 ‘가능성’을 믿고 자금을 투입하는 행위이므로, ‘리스크 관리’ 를 알고 하면 빛이 나지만, 모르고 하면 그저 모래 속 진주나 다름없는 무의미한 행위로 끝나버린다.

리스크-관리와-성공투자의-상관관계

바퀴살 (리스크 관리) 이 든든해야 바퀴 (투자) 가 오랫동안 제대로 굴러가는 법이기에, 무언가 투자활동을 하고 있다면, 올바른 리스크 관리 방법을 확실히 알고 있어야 한다.

‘리스크 관리’ 를 학습하면 보이는 것들

리스크 관리에 대해 조금만 공부하다 보면, 연간 수백~수천 퍼센트의 누적 수익률을 자랑하는 투자 자문업체나 유사수신업자들이 왁벽한 사기꾼이라는 사실을 금방 깨닫게 된다. (연간 300% 이상의 기법은 의심부터하고, 세밀하게 그 내용을 관찰해 보길 권한다)

아는만큼 보이고, 보이는 만큼 느끼게 되는 것이 인간의 본성이기에, 성공 투자자가 되려면 우선은 ‘리스크 관리’ 를 철저하게 학습해야 한다. 어떤 일이든 모르면 당하게 되어있는 것이 자연의 순리다.

리스크 관리의-본질알고-부자

한편, 개중에는 ‘리스크 관리’ 를 얼렁뚱땅 배운 후, 그 본질을 이해했답시고 나대다가 고수익에 현혹돼서 반대로 폭망하는 사례가 있기도 하니, 이 점도 주의해 가면서 자신의 성향에 맞는 ‘리스크 관리’ 방법을 학습해야 한다. (구체적인 학습기법에 대해서는 다음 시간에 말하도록 하겠다)

해외선물, FX마진, 비트코인과 같은 파생상품은 물론, 대형 금융 투자회사들이 운용하는 펀드 상품도 광의적으로는 모두 다 ‘투자상품’ 이다. 수익률이 높은 만큼 당연히 저축상품 (은행예금, 적금) 에는 없는 위험요소가 항상 도사리고 있다는 사실을 한순간도 잊어서는 안 된다.

하지만 무서워할 필요는 없다. 앞서 말했듯 ‘위험요소’란 ‘리스크 관리’ 로 조절할 수 있는 개념이기 때문이다.

후회 없는 리스크 관리 마인드

점심메뉴 결정에서부터 마누라나 직업을 선택하는 일은 물론, 피 같은 종잣돈을 운용하는 투자활동에 이르기까지, 우리는 하루하루를 선택과 판단의 폭풍 속에서 살고있다.
즉, 잘못된 결정이 초래할 위험 요소를 사전에 알고 방지해야만 풍요롭고 후회 없는 인생을 장식할 수 있게 된다.

따라서, 셀 수 없이 발생하는 여러가지 위험 요소들을 적극 받아들이되, 자신만의 ‘리스크 관리 기술’로 적절하게 걸러내며 통제할 수 있어야 한다.

이미 ‘초저금리 시대’가 현실로 다가온 지금, 금융기관이 챙겨주는 소액의 이자 또는 배당금에만 만족하면서 살다가는 평생을 ‘쳇바퀴 다람쥐 인생’에서 벗어날 수 없다.

‘다람쥐 인생’도 하나의 가치관이기에 그것을 부정하지는 않지만, 적어도 용기 있는 수컷이라면 새 시대를 맞아 유전자를 진화시키려는 노력쯤은 해봐야 하지 않겠는가.

모든 금융 투자 기법의 ‘핵심 기술’

리스크-관리는-모든-투자의-핵심요소

5년 앞을 내다보기 힘든 불확실성 속에서 살아가는 우리에게 필요한 것은, 비바람이 몰아치고 천지가 개벽해도 살아남을 수 있는 자신만의 경쟁력이다.

유일무이한 차별화된 역량을 말하는 것은 아니다. 단지, 하고 있는 사업이 망하거나 직장에서 쫓겨나도 먹고 살 수 있는 ‘생존기술’을 습득해야 한다는 것을 강조하고 있을 뿐이다.

나에게 있어서는 그 ‘기술’이 바로 ‘금융 투자 기법’이며, ‘리스크 관리’ 가 그 모든 기법의 기본바탕이 되는 ‘핵심요소’라고 자신 있게 말할 수 있다.

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투자리스크 관리

증권사들이 잇따라 해외 투자를 재개할 계획을 세우는데 분주하다. 새해 조직개편을 통해 글로벌 사업에 방점을 찍는 등 한동안 위축됐던 해외 대체투자 먹거리를 찾고 있다.

하지만 해외 부동산은 물론, 최근 비상장 투자까지 나서는 증권사들이 속속 나오는 가운데 리스크 관리가 여전히 숙제라는 평이다. 경기회복 시그널은 있지만, 올해까지는 대외 환경 요인을 주의 깊게 모니터링해야 한다는 의견도 만만치 않다.

한국투자증권은 지난 1일 대표이사 직속으로 글로벌사업본부를 신설했다. 해외 IB사업을 강화해 본격적인 글로벌 경쟁력을 키우겠다는 계획으로 풀이된다. 신임 투자리스크 관리 본부장으로는 한국투자프라이빗에쿼티(한국투자PE) 소속 빈센트 앤드류 제임스 상무가 선임됐다.

한국계 미국인인 제임스 상무는 미국 웨스트포인트 육군사관학교 경제학과를 졸업하고 메사추세츠공과대학 경영대학원에서 석사학위를 받았다. 글로벌 투자은행 JP모건, SC PE(스탠다드차타드프라이빗에쿼티) 등을 거친 글로벌 IB 전문가다.

미래에셋증권도 올해 초 신설된 IPO솔루션팀 역시 좋은 글로벌 투자처를 적극 물색하겠다는 계획이다. 해당 팀은 미래에셋증권이 상장 전 지분투자(프리 IPO)의 기회를 본격 발굴하기 위해 새로 만든 조직이다.

꼭 주관사 업무와 연결되지 않더라도 좋은 비상장 투자 건이 있다면 그룹 차원에서 투자를 진행하겠다는 방침이다. 기업가치 상승에 따른 투자수익을 추구하는 만큼 유망한 해외 비상장 회사가 있다면 그룹 차원에서도 적극 투자를 장려하고 있다. 특히 미래에셋증권 홍콩법인과 연계해 좋은 딜을 발굴한다는 복안이다.

NH투자증권은 2016년 설립한 영국 런던사무소를 법인으로 전환하고 유럽 지역에서 IB업무를 확대하는 기반을 더욱 단단히 한다는 계획이다. 현재 NH투자증권은 홍콩, 베트남, 미국, 싱가폴, 인도네시아, 중국 등 6곳에 해외법인을 두고 있다.

대형 증권사뿐만 아니라 증권사 전반적으로는 코로나 이전까지 활발했던 해외 부동산 투자 시계도 빨라질 전망이다. 백신 접종을 시작한 작년 하반기부터 이미 해외 출장을 재개하는 증권가 IB들도 속속 나오고 있다.

이처럼 증권사들이 그동안 위축됐던 글로벌 IB사업을 확대하려는 것은 올해부터 전반적인 경기회복 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

코로나 이전까지만 해도 부동산 등 해외 대체투자 열기가 활발해 증권사들의 주요 수익원으로 자리잡아왔다. 하지만 2년째 이어진 코로나로 한동안 출장길이 막히며 해당 사업부문은 사실상 '올스톱' 된 바 있다.

윤재성 나이스신용평가 연구원은 "초대형사의 투자여력이 확대된 데다 백신접종에 따른 해외이동 제약이 완화되고 있어 해외 대체투자가 재개될 가능성이 높다"라며 "향후 경기회복 전망을 감안하면 해외 실물자산 가치의 상승세가 지속될 것"이라고 말했다.

다만 비상장이나 부동산 등 대체투자 부문은 투자 리스크가 큰 만큼 증권사들이 긴장을 늦춰서는 안 된다는 시각은 여전하다. 특히 비상장 투자의 경우 '하이 리스크, 하이 리턴' 투자에 속하고 있다. 만약 높은 기업가치를 인정받아 상장까지 이어진다면 성공적인 투자 수익률을 내겠지만, 그렇지 않다면 자칫 휴지조각이 될 수도 있는 탓이다.

윤 연구원은 "국내 증권사들은 해외 대체투자 시 단일 차주의 대형 약정 건인 경우가 많아 리스크에 노출될 위험이 큰 데다 주로 중순위나 후순위로 투자한 비중이 높다는 점이 부담요인"이라며 "테이퍼링이나 금리인상 관련한 불확실성이 존재하는 상황인 점을 감안할 때 증권사별 해외 대체투자 증가 속도를 모니터링할 필요가 있다"라고 말했다.

투자리스크 관리

대체투자시 증권회사가 지켜야 할 위험관리 기준 및 절차 등 명시

PI 투자 뿐 아니라 투자자에게 재판매 할 목적 투자 경우에도 적용

셀다운 목적 투자 이전 ‘셀다운 분석 보고서’ 작성해 내부 심사시 활용

ⓒ금감원

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금융감독원과 금융투자협회는 증권회사 대체투자 리스크관리 모범규준을 마련, 오는 3월부터 시행할 예정이라고 21일 밝혔다. 대체투자란 통상 주식·채권 외에 부동산과 사회기반시설(SOC), 항공기, 선박 등에 투자하는 것을 통칭한다.

금감원은 "이번 모범 규준은 국내·외 부동산 등 대체투자시 증권회사가 지켜야 할 위험관리 기준 및 절차 등이 명시됐다"며 "증권회사가 고유재산을 투자(PI 투자) 하는 경우뿐 아니라 투자자에게 재판매(셀다운) 할 목적으로 투자하는 경우에도 적용된다"고 설명했다.

조직 및 규정은 견제와 균형의 원칙에 따른 업무 수행, 부실심사 등 이해상충 방지를 위해 대체투자 담당 영업부서를 심사부서 및 리스크관리부서 등과 분리해 운영한다.

또 특정 자산·지역으로의 쏠림 리스크가 발생하지 않도록 자산·지역·거래상대방별 투자한도를 설정하고 준수하도록 관리할 방침이다. 한도를 초과해 투자할시 리스크관리위원회 승인과 함께 승인사유 등을 문서화해야 한다.

투자심사 및 승인 과정에서는 대체투자시 고유재산 투자, 투자자 재판매(셀다운) 등 투자목적을 불문하고 심사부서의 사전 심사 및 의사결정기구의 승인을 의무화하도록 했다. 이에 심사 과정에서 대체투자 리스크와 사업성 평가 등에 필요한 필수 점검항목을 마련하기로 했다.

아울러 현지실사 및 외부검토 과정에서는 국내·외 부동산 등 대체투자시 충분하고 적합한 투자리스크 관리 현지실사를 의무화해 투자여부를 결정하도록 했다. 감염병 확산 등으로 현지방문이 어려운 경우에도 이를 생략하지 않고 대체절차를 마련해 실시하도록 했다.

특히 해외 대체투자시에는 추가로 외부전문가로부터 투자자산에 대한 감정평가 및 법률자문 등을 받도록 했다.

셀다운 목적 투자 이전에는 리스크가 충분히 평가될 수 있도록 ‘셀다운 분석 보고서’를 작성해 내부 심사시 활용하도록 했다. 분석 보고서에는 ‘매각 가능성 평가’, ‘미매각시 리스크요인’ 등을 검토사항에 포함시킨다.

미매각된 자산에 대해서는 ‘셀다운 현황’, ‘지연사유’, ‘대응계획’ 등을 검토한 사후관리보고서를 작성해야 한다.

ⓒ금감원

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파생결합증권(DLS) 기초자산이 되는 역외펀드는 자본시장법에 따라 등록된 펀드로 제한하기로 했다. DLS 발행을 위한 투자는 DLS 발행부서가 아닌 대체투자를 전담하는 영업부서에 의해 수행되도록 한다. 또 DLS 발행을 위한 대체투자자산 취득 시에도 여타 대체투자와 마찬가지로 투자심사와 승인 절차를 반드시 거쳐야만 한다.

성과보수체계와 관련해서는 동일 유형의 거래라도 지역별·거래상대방별 리스크가 상이하므로 거래별 리스크 속성 및 수준이 충분히 반영될 수 있도록 성과보수체계를 마련하도록 했다.

한편 사후관리 과정에서는 대체투자 업무와 관련한 사후관리 절차를 마련하고 투자건별로 모니터링 및 사후관리를 실시하도록 했다. 대체투자 관련 주요 변수 변화가 회사의 건전성·유동성 등에 미치는 영향을 위기상황분석(스트레스테스트) 등을 통해 주기적으로 분석할 예정이다.

금감원은 "대체투자 절차 단계별로 준수해야 할 위험관리기준 및 절차 등을 체계적으로 제시해 증권사의 건전성 확보 및 투자자보호를 기대한다"며 "특히 셀다운 목적 투자의 경우 투자자 보호를 위해 추가적으로 준수해야 할 사항을 마련해 강화된 것이 특징"이라고 설명했다.

ⓒ금감원

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투자리스크 관리

[사진=이주희 기자]

한국재무학회와 자본시장연구원은 12일 은행회관에서 '연기금의 대체투자 가치평가와 리스크관리' 정책 심포지엄을 열었다. [사진=이주희 투자리스크 관리 기자]

연기금 대체투자는 갈수록 성장하고 있지만, 이에 대한 가치평가와 리스크관리 등 시스템 구축은 미흡해 정확한 평가와 체계적인 리스크관리가 가능한 시스템을 구축해야한다는 정책 제언이 나왔다.

12일 자본시장연구원과 한국재무학회는 '연기금의 대체투자-가치평가와 리스크관리'라는 주제의 심포지엄을 열어 이같이 발표했다.

오지열 한양대학교 교수는 대체자산은 주식, 채권 등 공모 자산과 달리 정보 비대칭성이 높고 특정 산업의 흥망에 민감하게 반응하는 경우가 많다며 대체투자 사전적 리스크 관리 중요성에 대해 강조했다. 사전 심의 단계에서 의사결정자들이 각 딜이 전체 포트폴리오, 특히 특정 리스크 등에의 편중 등에 미치는 영향에 대한 종합적인 정보를 받을 수 있도록 프로세스 강화해야한다는 의견이다.

오 교수는 ▲리스크 프로필이 비슷한 세부 자산들을 통합 관리하는 자산군 관리 전환 ▲부동산, 프라이빗에쿼티(PE) 등 각 자산군 내 리스크·전략별 관리 단위 다양화 ▲각 소분류의 정의, 기대수익률, 투자한도 등의 명확성 ▲각 세부 분류별 리스크 특성을 잘 반영한 벤치마크 부여 등을 제시했다.

금융투자협회에 따르면 대체투자 설정금액은 지난해 말 부동산, 특별자산, 혼합자산, 사모펀드(PEF) 등의 합이 233조 규모로 이 중 50%가 해외에 투자한다.

지난해 6월 말 글로벌 대체시장 규모(AUM)는 10조 달러로 2000년 대비 10배 정도 성장했다. 이 중 사모주식은 4조1000억 달러, 헤지펀드는 3조3000억 달러, 부동산은 1조 달러, 인프라는 6000억 달러를 차지하며 2023년에는 이 보다 더 성장할 것으로 전망했다. 투자비중은 북미, 유럽, 아시아 순서다.

이성훈 국민연금연구원 기금정책팀장은 대체투자의 화두는 ESG(기업의 비재무적 요소인 환경·사회·지배구조를 의미), 대형 위탁운용사(GP)에 자금집중도 심화, 과대평가에 따른 향후 성과하락 가능성, 새로운 투자의 경쟁심화 등을 꼽았다.

이 팀장은 "대체투자는 주로 규모가 큰 기금, 보험사 등에 투자하는데 대체투자 상품 만기가 길고 유동성이 떨어져 사업수지를 고려해 투자해야한다"며 "벤처기업 등은 미래 경제성장 원동력인 만큼 이 시장을 잘 조성할 우수 플레이어들을 양산할수 있는 환경 조성이 필요하다"고 말했다.

연기금은 주로 IFRS(국제회계기준)에 따라 대체투자자산 공정가치를 평가하고 있는데 IFRS 규정상 대체투자는 금융자산으로 분류, 시장접근법이나 이익기준법에 따라 평가되고 있다.

이에 대해 박대준 삼일회계법인 부대표는 대체투자는 신뢰성 있는 평가 자료 확보에 어려움이 있고 해외투자 증가로 인해 평가 실무상 어려움과 제한이 존재해 검증이 부족하면 부실 투자의 손실을 늦게 보고할 가능성이 크다고 진단했다. 현재 수익성 확보를 위해 해외 인프라, 부동산, 원자재 등 다양한 해외대체투자로 해외투자비중이 증가 추세다.

박 부대표는 공정가치 평가 필요성에 대한 경영진,참여자의 인식과 객관성 있는 자료 확보, 평가 전문가의 확보와 참여, 신뢰성 있는 평가 프로세스와 검증 등에 대한 개선이 필요하다고 짚었다.

박종원 한국재무학회 회장은 "대체투자자산 시장에서 나타나는 복잡한 투자구조와 비대칭적 정보, 낮은 유동성, 다양한 투자유형 등은 가치평가와 리스크관리를 어렵게 하는 요인"이라며 "최근 코로나19 사태는 이를 가중시키고 있지만 국내 연기금 대체투자와 자본시장 경쟁력을 높이고 투자자 보호를 달성하기 위해 정확한 평가와 체계적인 리스크관리를 가능하게 하는 시스템을 구축해야한다”고 말했다.

윤석헌 금융감독원 원장은 "대체투자 시장 큰 기둥인 연기금이 대체투자와 리스크관리 업무 프로세스를 확립하고 이런 문화가 금융시장 전반에 확산될 수 있도록 금융위도 환경 조성에 맡은바역할 다할것"이라고 말했다.


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